Kredyt 2% – ile trzeba było zarabiać, żeby go dostać?

Program Bezpieczny kredyt 2%, wprowadzony przez rząd Prawa i Sprawiedliwości w lipcu 2023 roku, był przełomową inicjatywą ułatwiającą młodym Polakom zakup pierwszego mieszkania lub domu. Główne ustalenia wskazują, że single potrzebowali miesięcznych dochodów netto od 3 500 do 5 000 zł, aby uzyskać znaczące kwoty kredytu, podczas gdy pary bezdzietne wymagały łącznych dochodów około 8 000 zł netto miesięcznie. Rodziny z dziećmi mogły uzyskać maksymalne kwoty kredytu do 600 000 zł przy podobnych dochodach jak pary bezdzietne. Program cieszył się ogromną popularnością, a budżet wyczerpał się już w grudniu 2023 roku, choć planowano środki na dwa lata.

Charakterystyka programu Bezpieczny kredyt 2%

Program zbudowano jako instrument wsparcia zakupu pierwszej nieruchomości z rządowymi dopłatami do rat kredytu hipotecznego przez pierwsze 10 lat, finansowanymi z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego. Mechanizm przewidywał pokrycie przez państwo różnicy między rynkową stopą oprocentowania a preferencyjną stopą 2% plus marża banku.

Warunki uczestnictwa przewidywały rygorystyczne kryteria:

• adresowany do osób poniżej 45. roku życia (w przypadku par przynajmniej jeden kredytobiorca),
• wszyscy członkowie gospodarstwa domowego nie mogli nigdy posiadać tytułu własności lub prawa spółdzielczego do nieruchomości mieszkalnej (wyjątek: działka budowlana),
• zakaz posiadania innego kredytu hipotecznego,
• nieruchomość musiała zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe.

Single mogli uzyskać do 500 000 zł kredytu, małżeństwa oraz pary wychowujące dziecko – do 600 000 zł. Dla budowy domu maksymalna wartość działki i budynku wynosiła 1 milion zł, na dokończenie budowy obowiązywały limity 100 000 zł dla singli i 150 000 zł dla rodzin z dzieckiem.

Kredyty z wkładem własnym poniżej 20% objęte były państwową gwarancją BGK, co ułatwiało dostęp osobom z ograniczonymi oszczędnościami. Wyższy wkład własny mógł sięgać 200 000 zł. Program nie przewidywał limitów ceny za m2, co budziło kontrowersje względem cen mieszkań.

Czas trwania programu określono na lata 2023–2027 z możliwością przedłużenia, ale ogromne zainteresowanie spowodowało wyczerpanie środków już w grudniu 2023 roku – podpisano wtedy ok. 55 800 umów kredytowych.

Podstawowe kryteria i ich wpływ na wymagania dochodowe

Kryteria programu miały wpływ na wymagania dochodowe w procesie oceny:

• wiek kredytobiorcy – ograniczenie do 45 lat zapewniało spłatę kredytu w okresie aktywności zawodowej;
• brak nieruchomości w przeszłości – osoby wynajmujące mieszkanie miały wyższe wydatki, co podnosiło wymagania dochodowe;
• struktura rodzinna – rodziny z dziećmi potrzebowały wyższego dochodu ze względu na większe koszty utrzymania;
• typ zatrudnienia i stabilność dochodu – preferowano etat w stabilnych branżach, osoby samozatrudnione musiały wykazywać wyższe średnie zarobki;
• historia kredytowa – pozytywna historia pozwalała na liberalniejsze podejście, negatywna lub brak historii rodziły wyższe wymagania dochodowe;
• lokalizacja nieruchomości – inwestycje w mniejszych miastach wymagały często wyższych gwarancji dochodowych.

Wymagania dochodowe dla singli

Dla singli sytuacja była zróżnicowana w zależności od zarobków i kosztów życia. Aby uzyskać kredyt 250 000–320 000 zł potrzebne było minimum 3 500–4 000 zł netto miesięcznie. Maksymalną kwotę 500 000 zł otrzymywały osoby zarabiające minimum 5 000 zł netto, choć dodatkowe zobowiązania i koszty najmu zwiększały ten pułap.

Założenia kwot kredytu dla różnych poziomów dochodów:

• singiel z 2 800 zł netto – maksymalnie 135 000 zł kredytu na 25 lat,
• singiel z 4 000 zł netto – zdolność kredytowa około 250 000 zł,
• 5 000 zł netto – 340 000–460 000 zł zdolności w zależności od okresu spłaty i polityki banku,
• do 500 000 zł mogą uzyskać single z zarobkami co najmniej 5 000–6 000 zł netto.

Dłuższy okres kredytowania oznaczał niższe raty i mniejsze wymagania dochodowe, lecz wymóg malejącej raty przez pierwsze 10 lat mógł komplilkować kalkulacje.

Znaczenie sytuacji mieszkaniowej:

• mieszkanie u rodziny pozwala uzyskać kredyt już od 3 500 zł netto,
• w przypadku wynajmu mieszkania za 3 000 zł, minimalny dochód netto do 300 000 zł kredytu to ok. 6 000 zł.

Wymagania dochodowe dla par i małżeństw bezdzietnych

Pary i małżeństwa bez dzieci mogły skorzystać z maksymalnego kredytu 600 000 zł – wymagane były jednak wyższe dochody:

• minimum 4 000–5 000 zł netto (łączny dochód) dawało dostęp do 250 000 zł kredytu,
• 7 000–8 000 zł netto pozwalało na komfortową zdolność do kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego,
• 8 000 zł netto łącznie – maksymalny kredyt 600 000 zł,
• 11 500 zł netto (wg mBanku) – 500 000 zł kredytu na 25 lat bez dodatkowych zobowiązań.

Jaśniejsze warunki z rozróżnieniem partnerów:

• obie strony powinny pracować, nierówna dystrybucja zarobków bywała postrzegana jako ryzykowna,
• mieszkanie u rodziny lub niskie koszty mieszkaniowe umożliwiały kredyt już od 5 000–6 000 zł netto,
• przy wynajmie mieszkania za 3 000 zł miesięcznie konieczne były dochody 9 000–10 000 zł netto na 500 000 zł kredytu,
• preferowane były dłuższe staże pracy na czas nieokreślony dla obu partnerów.

Wymagania dochodowe dla rodzin z dziećmi

Dla rodzin z dziećmi wymagania były wyższe, ale mogli uzyskać do 600 000 zł na zakup lub budowę oraz 150 000 zł na dokończenie budowy.

• rodzina 2+1: 6 000–7 000 zł netto miesięcznie umożliwiało uzyskanie kredytu ok. 195 000 zł,
• 8 000 zł netto: maksymalna kwota 600 000 zł,
• przy dwójce dzieci (2+2) z 7 000 zł netto uzyskiwano jedynie 158 872 zł,
• samotni rodzice potrzebowali ok. 6 000–7 000 zł netto na znaczący kredyt;
• banki szczególnie konserwatywnie oceniały koszty związane z utrzymaniem dzieci.

Kluczowe znaczenie miały prognozy wzrostu kosztów utrzymania dzieci oraz długość okresu finansowania.

Metodologia oceny zdolności kredytowej w bankach

Banki uwzględniały realne raty kredytu z dopłatami państwowymi, co obniżało próg dochodowy wobec standardowych kredytów. Standardy wyliczeń bazowały na zasadzie, iż rata nie powinna przekraczać 50% dochodu netto (często 40–45%).

Elementy oceny:

• weryfikacja zarobków za ostatnie 3–6 miesięcy (etat),
• samozatrudnieni musieli dostarczyć dokumentację z kilku lat,
• analiza wszystkich zobowiązań, opłat i kosztów życia,
• uwzględnienie kosztów wynajmu jako stałego obciążenia,
• sprawdzanie historii kredytowej w bazie BIK i innych rejestrach.

Wiek kredytobiorcy oraz przewidywane zmiany w sytuacji rodzinnej i zawodowej miały wpływ na ostateczną decyzję banku.

Różnice w praktykach banków

Banki znacząco różniły się polityką względem programu. Oto główne obserwacje:

• PKO BP – konserwatywne podejście, nacisk na stabilność zatrudnienia i historię kredytową, wyższe wymagania dla singli;
• mBank – bardziej liberalna oferta, wyższe limity dla par i rodzin, korzystniejsza zdolność kredytowa przy tych samych zarobkach;
• BOŚ – szybkie wyczerpanie środków i ogłoszenie końca wnioskowania 29 grudnia 2023, co wskazuje na bardzo konkurencyjną ofertę;
• BGK – standardyzowane podejście, zakończenie przyjmowania wniosków 2 stycznia 2024 roku.

Kolejne ważne różnice między bankami dotyczyły:

• uznawania źródeł dochodów (umowy cywilnoprawne, działalność gospodarcza),
• preferencji względem wysokości wkładu własnego,
• metod wyceny nieruchomości,
• szybkości procesu kredytowego,
• specjalizacji i jakości doradztwa klienta.

Wpływ sytuacji mieszkaniowej na wymagania dochodowe

Sytuacja mieszkaniowa radykalnie zmieniała szanse uzyskania kredytu i jego kwotę. Oto przykładowe różnice:

• mieszkanie u rodziny (pełna kwota kredytu możliwa już przy względnie niskich dochodach),
• wysoki czynsz za wynajem (np. 3 000 zł miesięcznie) – bardzo wysoki wymagany dochód dla uzyskania tej samej kwoty kredytu co przy braku kosztów najmu,
• region zamieszkania – w Warszawie 2-pokojowy najem to 3 500–4 000 zł miesięcznie, w mniejszych miastach – 1 500–2 000 zł;
• umowy długoterminowe na najem postrzegane są jako korzystniejsze przez banki,
• banki wymagały szczegółowego zestawienia wszystkich kosztów utrzymania mieszkania przy ocenie zdolności.

Przykłady praktyczne i studia przypadków

Poniżej zestawiono przykładowe scenariusze, ilustrujące różnorodność i złożoność procesu oceny kredytowej w programie:

• Singiel, 28 lat, Warszawa, IT, 6 500 zł netto, wynajem 2 800 zł; limit karty kredytowej 5 000 zł (wykorzystanie 1 500 zł); zdolność: ok. 380 000 zł na 25 lat;
• Małżeństwo bez dzieci, nauczycielka (4 200 zł) i mechanik (4 800 zł), wynajem 2 400 zł; kredyt samochodowy 800 zł; zdolność: ok. 520 000 zł;
• Samotna matka, 5 200 zł netto plus 500 zł świadczenia, wynajem 2 200 zł, alimenty 1 200 zł; zdolność: ok. 350 000 zł;
• Rodzina 2+2, średnie miasto, kierownik budowy (5 800 zł) i sprzedawczyni (2 400 zł), mieszkanie u teściów – 800 zł za media; dzieci: koszty 2 500 zł; zdolność: ok. 420 000 zł;
• Młode małżeństwo, oboje w medycynie, 10 000 zł netto, wynajem 2 600 zł; zdolność: 580 000 zł;
• Przedsiębiorca IT, działalność jednoosobowa, średni dochód 12 000 zł netto w skali roku, wymagana dokumentacja za 3 lata, duża zmienność dochodów; zdolność: 450 000 zł, mniej niż przy umowie o pracę przy tej samej kwocie..

Praktyka pokazała, że nie tylko wysokość zarobków, lecz także ich źródło, stabilność, suma wydatków i zobowiązań, sytuacja rodzinna oraz mieszkaniowa znacząco wpływały na faktyczne szanse kredytowe.

Zakończenie programu i konsekwencje

Bezpieczny kredyt 2% zakończył się znacznie wcześniej niż zakładano, a w 2023 roku podpisano aż 55 800 umów kredytowych, przekraczając budżet o ponad 11%. Banki ogłaszały wstrzymanie przyjmowania wniosków już w ostatnich dniach grudnia 2023 roku, a BGK oficjalnie zamknął program 2 stycznia 2024 roku.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało prace nad nową formułą wsparcia, mającą być lepiej ukierunkowaną na osoby o niższych dochodach i większych rodzinach, by ograniczyć presję na ceny nieruchomości. Eksperci wskazali, że Bezpieczny kredyt 2% przyczynił się do znaczącego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym.